연체율, PF 정리, 부동산 시장, 전세제도 변화, 개인 전략

✅ 1. 연체율 급증과 금융권 상황

• 기업 대출 연체율: 14%, 가계 대출 연체율: 5%로 급증 중
• 1금융권 연체율은 0.36%로 낮지만, 가파른 증가세
• 1금융권은 분산 리스크 관리 체계가 잘 되어 있음 (신용, 자산, 소득 등 철저히 심사)
• **2금융권(저축은행 등)**은 연체율과 부실채권 비중이 심각한 수준 (최대 20%)
• MPL 비중: NH저축은행 14% 등 일부 금융사는 구조조정 위기

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✅ 2. PF(프로젝트 파이낸싱) 위기와 공매

• 레고랜드 사태(2022) 이후 PF 시장 경색 → 정부 정책자금 투입으로 봉합
• 공매물량 증가: 강남권 포함해 대형 PF 프로젝트 부실 → 유찰·가격하락 지속
• 시행사·시공사 파산 → 손실이 금융사로 전이
• 저축은행 후순위 대출 많음 → 손실 회수 어려움, 생존 여부는 모회사 자금력에 달림

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✅ 3. 부동산 시장 진단

• 현재 부동산 시장은 "심리와 기대감"에 의존
• 실제 실수요와 소득 수준은 가격을 뒷받침하지 못함
• 강남·서울 일부 지역 제외하면 대부분 과열 아님, 반값 이하 하락 지역도 많음
• 부동산 불패 신화는 신화일 뿐, 유지 어렵고 거품 꺼질 수 있음
• 정부 정책이 심리 자극 가능성은 있으나, 강한 금리·부채 구조는 구조적 한계

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✅ 4. 전세제도의 한계와 변화

• 전세는 세계적으로 유례없는 제도, 한국 특유의 갭투자 구조에서 유지됨
• 전세가율 급락: 과거 7080% → 현재 3040%
• 갭투자 사실상 불가능, 전세 수요도 감소 → 월세화 가속
• 기존 전세 세입자들은 전세금 반환 어려워 전세 유지 중
• 전세제도는 점차 축소, 유지되더라도 과거와 같은 확장은 어려움

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✅ 5. 무주택자 및 1주택자의 전략

• 1주택자: 감당 가능한 수준이면 보유, 감당 어려우면 매도 고려
• 무주택자: 선택지 많고, 가격 조정된 지역에서 기회 모색 가능
• 집값 반등 기대보다 현실적 상황 고려 필수
• **"현금이 최고"**라는 인식, 유동성 중요 강조

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✅ 6. 향후 시장 전망과 교훈

• 집값 상승기는 과거 단기 고성장기에서 비롯된 현상
• 현재는 저성장·고부채 시대로 구조 전환 중
• 빠른 조정이 회복을 앞당긴다, 장기 침체보다 충격 흡수가 중요
• 일본형 장기침체 가능성도 있음 → 대응 실패 시 더 큰 충격
• "현명한 선택과 탈출은 지능순" → 감당할 수 없는 자산은 정리 권고

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🔑 정리: 지금 시점의 핵심 조언

• 실수요 위주의 보유는 OK, 투기 목적의 과도한 레버리지는 위험
• 자산의 대부분을 아파트 한 채에 올인하는 전략은 위험
• 현금 비중을 높이고, 수익형 부동산 등 본질 가치 중심의 자산으로 접근
• 정부 정책과 시장 심리에 휘둘리지 말고, 현실적 감당력 기준으로 판단